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投资日本房产的优缺点

2014-09-01

不论投资何处房产都有相对的优缺点,本章从购买价格、回报率、签证、法律等方面为您详细分析购买日本房产的优缺点。

首先优势总结为以下几点。

不动产价格上的优势

综上所述近年日本房地产价格达到了30年来的最低水平,而且这样的水平不会继续持续,同时在今年(2013)的上半年,由于日本经济的复苏,作为日本房地产晴雨表的东京房产价格上涨了1%左右,今后伴随着日本经济的增长和日本将要加入跨太平洋伙伴关系协议(Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement,TPP)以及举办2020年东京奥运会的影响,房产的价格一定会有所增加,房屋的需求也会因此而增长。

稳定的回报率

日本相对于中国与欧美房产投资的最大的不同是回报率的计算。中国与欧美在购买房产时注重房屋本身的市场增值(capital),比如今年投资的房产的价格为100万,根据市场的预测房屋会升值到105万,那么收益率为5%。虽然中国房价由于政府调控没有出现大幅上涨的态势,短期重要地区的房价仍然呈现小幅上扬的态势,但是对于房价的预想和推算只是根据相关数据和政府出台的相关的规定,增长率是不稳定和不确定的。同时新国五条的推出对于在数量上的投资产生了一些难度。 而日本对于房屋的投资,注重的是出租的回报(income),相对于推测房价的增长房屋需求等增长和出资价格的上涨(图2-2-1)

土地的所有权

关于日本房地产与中国的最大不同之处是房产和土地永远归本人所有。众所周知,国内商品房的使用权为70年,而且没有拥有权。而日本房产在拥有永远的使用权的同时,房产所在的土地也是归个人所有。(详见下文)

土地的所有权

如图2-4-1人民币与日元外汇兑换变化表所示,2013年5月时1人民币可兑换约16日元,而在2011年的9月时1人民币只能兑换约12日元。如果按照投资1000万房产来计算,现阶段只需约62.5万人民币。而在2011年的时候则需要约83.3万人民币。同一房产的价格差约为20.8万人民币。

汇率上的优势

在签证方面,相对于美国投资房产在签证的上的便利政策性来说,日本现阶段对于自住房产的投资还没有出台可以申请签证的相关规定。但是在购买房产后,使用目的为出租时(500万日元以上)的情况,我们公司可协助个人办理投资签证。

生活上的保证方面

首先投资后的医疗,日本法律规定在日本连续居住满3个月以上的外国人可以加入日本国的健康保险(投资签证也可办理)。加入后因医疗而产生的费用本人只需负担10%到30%。除此之外例如在日本产子的被保险人,每个孩子出生时政府补贴40-50万,此外的每月还会有一定的补助。

除此之外,为了方便客户关于资金和房产的管理,凡是在我公司购买房产并欲出租的客户,房产的管理出租等所有方面,本公司会提供全面的服务支持。

法律的健全

众所周知,日本法律法规非常的健全和完善。这样就避免了一些因法律不健全而产生的风险。同时本公司和多家律师事务所的律师保持着长期良好的合作伙伴的关系。不论是法律的问题,还是税金的问题,都会给您提供全面的解决方案。

相对的缺点

投资回报率的偏低

投资回报率的偏低。相对于不动产以外的投资,实际的投资回报率有时会达到15%以上,而投资日本房产根据房产的不同,房产的回报率只有8%至10%左右。

签证上的相对的繁琐

与其他国家在购入自住房产时可申请签证不同,日本在购入自住房产时不可直接申请签证,只有投资房产,且符合一定条件情况下可颁发投资签证。

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